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Notar gibt den Eigentümern von Haus Nr. 9 schriftlich die Bestätigung: "wenn die gesamte Wohnanlage abbrennen würde, haben Sie doch einen Vorteil, weil 1/17 Sondernutzungsrecht von 4.202 qm für Sie in der Teilungserklärung dokumentiert ist". Mit dieser Aussage unterstützt ein Notar, dass Mitglieder der Gemeinschaft gegenüber allen Nachfolgern unwahre Angaben machen dürfen.
§3 Abs.3 Satz1 WEG besagt, dass Sondereigentum nur eingeräumt wird, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Nach §7 Abs 4 Nr 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des §3 Abs.3 WEG vorliegen. Ohne wahrheitsschützende Abgeschlossenheitsbescheinigung durfte keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese gemäß §7 Abs 4 Nr.2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung ist (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 23.10.2017, 20 W 302/16)
Ein Notar kann eine Sondernutzungsfläche mit sehr großen Unterschieden in der Größe nicht einfach pauschal als „1/17 der Gesamtfläche“ ins Grundbuch eintragen lassen, wenn dies die tatsächlichen Verhältnisse nicht widerspiegelt.
Hier ist die genaue Aufschlüsselung, warum das nicht so einfach möglich ist und welche Regeln gelten:
1. Der Notar beurkundet, er entscheidet nicht allein über die Werte Der Notar hat die Aufgabe, die von den Eigentümern (bzw. dem Verkäufer/Ersteller) gewünschte Aufteilung rechtssicher zu beurkunden und ins Grundbuch anzumelden. Er prüft zwar die formale und rechtliche Ordnungsmäßigkeit, aber er darf keine willkürlichen Werte festlegen, die der Realität oder dem Willen der Beteiligten widersprechen. Die Aufteilung muss auf einer realistischen Bemessungsgrundlage beruhen.
2. Der Miteigentumsanteil (MEA) muss verhältnismäßig sein In der Teilungserklärung wird für jede Wohnung ein Miteigentumsanteil (z. B. 1/17) am gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt. Dieser Anteil bestimmt:
- Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
- Die Höhe der monatlichen Hausgeldzahlungen (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten).
- Den Anteil am Erlös bei einem Verkauf des gesamten Grundstücks.
Wenn eine Wohnung eine riesige Sondernutzungsfläche (z. B. einen großen Garten oder eine große Terrasse) hat und eine andere nur eine kleine, wäre eine pauschale Gleichverteilung (wie 1/17 für alle) höchst unwahrscheinlich und rechtlich angreifbar, wenn sie nicht durch die Größe der Wohnungen oder andere Faktoren gerechtfertigt ist.
3. Sondernutzungsrecht vs. Miteigentumsanteil Es ist wichtig, zwei Dinge zu unterscheiden:
- Sondereigentum: Die Wohnung selbst (Wände, Boden, Decke).
- Sondernutzungsrecht: Das exklusive Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Garten, Carport, Dachterrasse).
- Miteigentumsanteil (MEA): Der prozentuale Anteil am gesamten Grundstück und Gemeinschaftseigentum.
Ein Sondernutzungsrecht (z. B. der große Garten) wird in der Teilungserklärung oft als Zusatzrecht zu einer bestimmten Wohnung gewährt. Es ändert aber nicht zwingend den Miteigentumsanteil, es sei denn, die Parteien haben sich explizit darauf geeinigt, dass der MEA entsprechend angepasst wird (z. B. weil die Wohnung mit dem Garten wertvoller ist).
Das Problem bei „1/17 für alle“ bei ungleichen Flächen: Wenn alle 17 Eigentümer exakt 1/17 haben, aber einer einen 200 m² Garten und ein anderer nur 10 m² Terrasse als Sondernutzungsrecht hat, ist das nicht automatisch falsch, solange:
- Die Teilungserklärung dies so festlegt (das ist die „Verfassung“ der Gemeinschaft).
- Alle Beteiligten dem zugestimmt haben.
- Die Wertigkeit der Wohnungen (inkl. Sondernutzungsrechte) bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt wurde.
Aber: Wenn die Frage ist, ob der Notar dies einfach so (ohne entsprechende Vereinbarung oder ohne Bezug zur Wohnungsgröße) tun darf, lautet die Antwort: Nein. Der Notar muss sicherstellen, dass die Teilungserklärung nicht offensichtlich unbillig ist oder gegen den Grundsatz der Treu und Glauben verstößt.
Typische Szenarien und Risiken:
- Werterhöhung durch Sondernutzung: Oft wird der Miteigentumsanteil einer Wohnung mit einem großen Garten höher angesetzt (z. B. 1/15 statt 1/17), um den höheren Wert widerzuspiegeln.
- Fehlerhafte Teilung: Wenn die Teilungserklärung die großen Unterschiede ignoriert und alle gleich behandelt, kann dies später zu Streit führen, wenn z. B. Kosten für die Pflege des großen Gartens auf alle gleichmäßig umgelegt werden, obwohl nur einer ihn nutzt.
- Öffnungsklauseln: Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen treffen, die vom gesetzlichen Standard abweichen, aber auch hier muss die Zustimmung aller Eigentümer vorliegen.
Fazit: Ein Notar darf keine willkürliche Gleichverteilung vornehmen, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten (wie extrem unterschiedliche Sondernutzungsflächen) eine differenzierte Betrachtung erfordern und dies zu einer unangemessenen Benachteiligung oder Begünstigung führen würde. Die Festlegung des Miteigentumsanteils muss auf einer sachgerechten Grundlage (meist Wohn- oder Nutzfläche plus ggf. Wert der Sondernutzungsrechte) beruhen und von den Eigentümern gemeinsam beschlossen werden.
Wenn Sie den Verdacht haben, dass in Ihrer Teilungserklärung etwas nicht stimmt (z. B. dass Sie für eine kleine Wohnung mit kleinem Garten den gleichen Anteil zahlen müssen wie jemand mit riesigem Garten), sollten Sie:
- Die Teilungserklärung genau prüfen (insbesondere die Tabelle der Miteigentumsanteile).
- Einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen anderen Notar konsultieren, um zu prüfen, ob die Aufteilung den gesetzlichen Vorgaben und dem Willen der Beteiligten entspricht.
- Bei bestehender Ungerechtigkeit eine Änderung der Teilungserklärung anstreben (was jedoch die Zustimmung aller Eigentümer erfordert).
Bitte kontaktieren Sie uns für weitere Informationen!
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